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| WEG-Recht |
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Wohnungseigentümergemeinschaft ist nun rechtsfähig
- Entscheidung des BGH, V ZB 32/05 vom 02. Juni 2005 -
Das Wohnungseigentumsgesetz ist in die Jahre gekommen und der Gesetzgeber hat die gebotene Reform – Anpassung an die tatsächlichen Verhältnisse – verschlafen. Hierdurch entwickelte sich eine „eigene“ Rechtsprechung, weil klare und eindeutige gesetzliche Regelungen fehlten. Gerade in der Praxis führt dies zu erheblichen Schwierigkeiten, weil es eine Vielzahl von divergierenden Entscheidungen gibt.
Wenigstens in einem Punkt hat nun der Bundesgerichtshof selbst eingegriffen und in einer sicherlich überraschenden, aber seit langem geforderten Entscheidung, der WEG eigene Rechtsfähigkeit zugesprochen.
Die herrschende Literaturmeinung und die Rechtsprechung verneinte seit jeher die Rechtsfähigkeit einer Wohnungseigentumsgemeinschaft – WEG -. Eine Gleichstellung der im Wesen sehr ähnlichen Gesellschaft bürgerlichen Rechts schied hiernach aus. Dies führte bei Klagen dazu, dass sämtliche Eigentümer der WEG mit den aktuellen Anschriften benannt werden mussten und somit jeder einzelne Miteigentümer Partei des Rechtsstreites wurde. Gerade bei großen Wohnungseigentumsgemeinschaften ein schwieriges Unterfangen, weil viele Eigentümer anderorts leben oder ausgeschieden sind bzw. ausscheiden werden. Es bedeutete aber auch, dass jeder Eigentümer für Forderungen mit seinem persönlichen Vermögen haftete.
Hiermit ist nun Schluss. Mit seiner Entscheidung vom 02. Juni 2005 hat der Bundesgerichtshof der WEG Rechtsfähigkeit und Parteifähigkeit zugesprochen. Nunmehr kann die Gemeinschaft gemeinsam klagen und verklagt werden, ohne das es auf den aktuellen Mitgliederstand ankommt, was sicherlich eine praktische Erleichterung in Praxis darstellt. Weil aber die anderen gesetzlichen Regelungen nicht angepasst worden sind, entstehen durch die Konstruktion eines „rechtsfähigen Verbandes sui generis“ erheblichen praktische und rechtliche Schwierigkeiten.
Allgemein fehlt es der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der bisherigen Gesetzeslage an dem notwendigen Vertretungsorgan und einer ausreichenden Vermögensmasse. Praktisch bedeutet dies:
1.
An wen muss ein Vertragspartner der WEG leisten, um den geschuldeten Leistungserfolg herbeizuführen?
Das Schuldverhältnis erlischt gemäß § 362 BGB, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird. Dies bedeutet, dass die Leistung an die WEG zu erbringen ist. Die WEG hat aber kein handelndes bzw. vertretendes Organ. Ein Rückgriff auf den Verwalter scheidet so ohne weiteres aber aus, weil hierzu die gesetzlichen Grundlagen fehlen.
2.
Mit der Parteifähigkeit der WEG geht aber noch nicht die Prozessfähigkeit- und Prozessführungsbefugnis einher. Auch hier fehlt ein Organ der WEG. Der Verwalter ist kein gesetzlicher Vertreter der WEG. Bei einer Zahlungsklage gegen die WEG wird sich diese aber hüten durch Beschluss einen Vertreter zu bestimmen.
3.
Gegen säumige Auftragnehmer hat der Gesetzgeber im Rahmen von Werkleistungen dem Unternehmer Druckmittel zur Hand gegeben. Er kann Sicherheit für seine Leistungen im Sinne von §§ 648, 648a BGB verlangen.
Weil aber die WEG kein Grundvermögen hat, scheidet nun auch diese Absicherung des Unternehmers aus, was gerade bei Großprojekten zu erheblichen Risiken führen kann.
4.
Ein Handwerksunternehmen hat gegen die WEG wegen nicht geleisteter Zahlungen einen Titel erstritten. Er kann also nun gegen die WEG bzw. in deren Vermögen vollstrecken. Aber worin soll dieses bestehen? Im besten Fall in das Verwaltungsvermögen. Schließlich zählt zu dem Vermögen der WEG nicht das Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Oftmals reicht demnach das Vermögen der WEG nicht aus. Hinzu kommt das der Gläubiger keinen Einblick in die Vermögenssituation hat.
Reicht dies noch nicht an Problemen ist nun auch die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer weggefallen.
Im Ergebnis wirft die Entscheidung des Bundesgerichtshofes also mehr Schwierigkeiten auf, als das sie Lösungen bietet. Eine Möglichkeit wäre nun die notwendige Gesetzesüberarbeitung zu beschleunigen. Aber wer glaubt hieran schon. Deshalb ist bei zukünftigen Vertragsgestaltungen mit einer Wohnungseigentumsgemeinschaft äußerste Vorsicht geboten und eine vorsorgliche Beratung anzuraten.
15.02.2006
Rechtsanwalt Andreas Schmidt für die Rechtsanwaltskanzlei Mauel & Kollegen in Leverkusen-Opladen
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