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| „Der Provisionsanspruch des Makler“ LG Düsseldorf – 7 O 41/05 - |
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Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers gemäß § 652ff BGB bereitet seit jeher in der gerichtlichen Durchsetzung erhebliche Schwierigkeiten.
Um so erfreulicher ist die Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf vom 20.01.2006 – 7 O 41/05 – in dem das Gericht einen sehr umfassenden Streifzug durch das Maklervertragsrecht und den rechtlichen Schwierigkeiten unternommen hat und im Ergebnis nach Beweisaufnahme den Provisionsanspruch zu sprach.
Wie so oft in den Fällen, in denen der Immobilienmakler eine Courtage von dem Erwerber verlangen will, fehlte es an einem schriftlichen Maklervertrag. Streitig war hier zu dem eine mögliche Vorkenntnis der Erwerber. Erschwerend kam hierzu, dass die Erwerber gegenüber dem Maklerbüro und der Verkäuferin mit unterschiedlichen Nachnamen operierten.
Dennoch sprach das Landgericht Düsseldorf unserer Mandantin den Provisionsanspruch zu:
Das Gericht folgte der Auffassung zum konkludent abgeschlossenen Nachweismaklervertrag. Hierzu ist ausreichend - aber auch erforderlich - dass die potentiellen Erwerber schon vor der Maklertätigkeit über die Provisionspflichtigkeit der Leistungen des Maklers informiert werden. Wir können deshalb nur immer wieder daran erinnern, in allen Anzeigen, Exposes und auch bei telefonischen Anfragen auf die provisionspflichtige Leistung als Makler eindeutig hinzuweisen und dies auch längerfristig zu dokumentieren. Vorliegend wandten die Erwerber ein, dass sie nicht vorher auf die provisionspflichtige Maklertätigkeit hingewiesen worden wären, hiervon erst durch die eigene Anfrage und sofortige Übersendung des Exposes erfahren hätten.
Seitens des Immobilienmaklers konnte aber nachgewiesen werden, dass in allen Anzeigen und Exposes auf die Provisionspflicht hingewiesen wurde und die Erwerber schon vormals 2002 Exposes mit dem entsprechenden Hinweis abgerufen hatten.
Das Gericht folgte auch der bisherigen gerichtlichen Linie, wonach für die Erbringung der Nachweismaklertätigkeit die Übersendung des Exposes ausreichend ist. Denn hierdurch wird dem Erwerber ein Anstoß zum Abschluss des Hauptvertrages gegeben, sodass die notwendige Mitursächlichkeit anzunehmen ist. Für den notwendigen Kausalzusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertragsabschluß ist auch ein Zeitraum von hier fast 3 Monaten nicht schädlich, weil insoweit eine Vermutung für die Kausalität vorliegt.
Zwar ging auch in dem vorliegenden Verfahren das Gericht davon aus, dass die in den Exposes enthaltene Vorkenntnisklausel,
„Ist Ihnen das Objekt bereits von anderer Seite angeboten worden, so
erwarten wir Ihren schriftlichen Widerspruch innerhalb von 8 Tagen mit
entsprechendem Informationsnachweis.“
als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sei. Dennoch konnten die Erwerber in der sodann durchgeführten Beweisaufnahme nicht den Nachweis der Vorkenntnis erbringen. Auf entsprechende Befragung durch das Gericht bzw. des Rechtsanwaltes kam es im Ergebnis zu sehr widersprüchlichen Aussagen der Zeugen, denen die Überzeugungskraft fehlte.
Zwar löst das Urteil nicht die verbliebenen Probleme im Immobilienmaklerecht. Es zeigt aber, dass mit einer vernünftigen Dokumentation des Immobilienmaklers und einer „harten“ Beweisaufnahme auch schwierige Provisionsansprüche erfolgreich durchgesetzt werden können.
23.01.2007
Andreas Schmidt für die Rechtsanwaltskanzlei Mauel & Kollegen, Leverkusen-Opladen
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