 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
 |
|
|
|
|
|
 |
|
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Fertigstellungsbürgschaft und Fertigstellungsgarantie - Versicherung |
|
|
Immer häufiger wird der Traum vom Eigenheim zum Alptraum für den privaten Bauherrn. Begründet ist dies einerseits in den ca. 7500 Insolvenzen im Jahr allein für das Baugewerbe, die dazu führen, dass jeder 12. Bauherr nicht weiter bauen kann, andererseits in einer unzureichenden vertraglichen Absicherung des Insolvenzrisikos zugunsten des Bauherrn.
Um so wichtiger ist es, dass sich der Bauherrn vor Vertragsabschluß mit den verschiedenen Sicherungsmittel im Insolvenzfall vertraut macht und kompetente Rechtsberatung in Anspruch nimmt.
1. Abschlagzahlungen
Im Rahmen eines Bauvorhabens wird der Bauherr üblicherweise mit der Anforderung von Abschlagszahlungen bzw. Kaufpreisraten des Bauunternehmers konfrontiert. Häufig werden sie hinsichtlich der einzelnen Voraussetzungen vertraglich konkret ausgestaltet.
Die rechtlichen Grundlagen finden sich beim VOB-Bauvertrag in § 16 Nr. 1 (1) VOB/B und seit dem Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen für den BGB-Bauvertrag in § 632a BGB. Hiernach kann der Bauunternehmer auch - ohne vertragliche Vereinbarung - Abschlagszahlungen verlangen. Bei Bauträgerverträgen sind entsprechende Ratenzahlungsregelung in § 3 II 1 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) enthalten.
Sinn und Zweck dieser Regelungen ist das Vorleistungsrisiko des Bauunternehmers zu beschränken und andererseits den Bauherrn vor Überzahlungen zu schützen. Denn nach der gesetzlichen Intention kann ein Bauunternehmer nur Teilzahlungen für nachgewiesene vertragsgemäße Leistungen verlangen.
Diese Regelungen bieten aber nur einen eingeschränkten Schutz für den Bauherrn. Denn die Zahlungsaufforderung nach Bautenstand kommt in den meisten Fällen vom Bauunternehmer. Der Bauherr ist meist gar nicht in der Lage den dort ausgewiesenen Bautenstand im einzelnen zu überprüfen, insbesondere auch hinsichtlich der Mängelfreiheit. Die baurechtliche Praxis zeigt, dass trotz vorhandener Mängel Bauraten seitens des Unternehmers fällig gestellt und von dem Bauherrn gezahlt werden. Ein weiteres Beispiel ist die Fälligstellung der Rohbaurate ohne das die Balkone montiert sind. Zumeist ist dem Bauherrn nicht bekannt, dass zur Rohbaurate auch die Erstellung der Balkone gehört.
Ein Schutz hierbei bietet nur die vertragliche Vereinbarung, dass der Bautenstand und etwaige Mängel von einem unabhängigen Sachverständigen festgestellt wird.
2. Fertigstellungs-/Vertragserfüllungsbürgschaft
In Anbetracht dieser Problemlage ist es für den Bauherrn um so wichtiger sich vertraglich vor dem Worst-Case – Insolvenz des Bauunternehmers – zu schützen. Dies kann durch eine Fertigstellungs- oder Vertragserfüllungsbürgschaft geschehen, die der Bauunternehmer dem Bauherrn von seiner finanzierenden Bank ausstellen lässt.
Einen Rechtsanspruch - mangels gesetzlicher Regelungen im BGB oder der VOB/B - hierauf hat der Bauherr nicht. Er muss deshalb die Gestellung der Sicherheit durch den Bauunternehmer vertraglich vereinbaren. Hierbei muss festgelegt werden, für welchen Sicherungszweck und in welcher Höhe Sicherheit geleistet wird; wann ein Sicherheitsfall vorliegt und zu welchem Zeitpunkt unter welchen Bedingungen die Sicherheit wieder herauszugeben ist. Geregelt werden sollte auch, dass der Bauunternehmer für die Kosten der Sicherheit aufkommt.
Liegt dem Bauherrn dann die Sicherungsbestätigung der Bank vor, ist eine wesentliche Absicherung für den Bauherrn vorhanden. Denn die Fertigstellungsbürgschaft sichert die vollständige, rechtzeitige und mangelfreie Erbringung der Bauunternehmerleistung bis zur Abnahme der Bauleistung ab. Darüber hinaus sichert sie auch Forderungen des Bauherrn aus Verzug und Vertragsstrafe.
3. Fertigstellungsgarantie - Versicherung
Alternativ wird nun seit einiger Zeit mit der Fertigstellungsgarantieversicherung geworben, die zumindest von zwei Versicherungen – VHV Versicherung und SVM GmbH – angeboten wird. Hierbei erhält der Bauherr von der Versicherung des Bauunternehmers ein Zertifikat über eine Baufertigstellungs-Versicherung mit einer festgelegten Versicherungssumme, die allein dessen Insolvenzrisiko abdeckt.
Wie bei allen Versicherungen sind die jeweiligen Versicherungsbedingungen von wesentlicher Bedeutung und deshalb genau zu prüfen. Als Mindestvoraussetzung sollte hierbei ein direkter Anspruch des Bauherrn gegen die Versicherungsgesellschaft enthalten sein, um nicht dem Wohl und Wehe des Insolvenzverwalters ausgesetzt zu sein. Wichtig ist ebenfalls, dass der Versicherungsfall schon mit dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens und Bauvertragskündigung eintritt. Darüber hinaus ist die versicherte Haftungssumme entscheidend. Die VHV Versicherung deckt z.B. 20% der vertraglichen Bausumme als Versicherungssumme ab. Meist wird dies ausreichend sein, um entstehende Mehrkosten abzudecken. Aber wenn Bauvorhaben schon in der Anfangsphase stecken bleiben und hohe Vorauszahlungen geleistet worden sind, wird die Versicherungssumme nicht ausreichend sein. Gerade bei schwerwiegenden Mängeln, z.B. statische Mängel, ist hier keine Vollkaskoversicherung vorhanden. Auch ist der Bauherr durch diese Versicherung nicht gegen Überzahlungen und Verzugsschäden etc., die durch eine verspätete Fertigstellung entstehen, abgesichert.
Zwar bietet die Baufertigstellungsversicherung eine interessante Alternative als Sicherungsmittel gegen eine Insolvenz des Bauunternehmers. Sie kann aber die Vorteile einer Fertigstellungs- bzw. Vertragserfüllungsbürgschaft einer Bank nicht aufwiegen. Sie deckt nur eingeschränkt die Risiken des Bauherrn ab und bietet keinen Vollkaskoschutz.
Vereinbaren Sie also bei Abschluss eines Bauvertrages eine Absicherung durch Bankbürgschaft. Ein seriöser Bauunternehmer wird sich dem Wunsch nicht verweigern.
25.01.2007
Rechtsanwalt Andreas Schmidt für die Rechtsanwälte Mauel & Kollegen, Opladen
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
