Startseite Journal Unsere Kanzlei Die Rechtsgebiete Die Rechtsanwälte Das Team Kooperation Anfahrt Kontakt Journal Journal Übersicht Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen wirksam vereinbaren – eine Kunst für sich? In den letzten drei Jahren hat es eine Vielzahl von Entscheidungen zur Bewertung der Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Renovierungsverpflichtungen gegeben. Wegen der Vielzahl der möglichen Klauselformulierungen ist eine einheitliche Rechtsprechung hierzu noch nicht feststellbar. Zwischen Rechtsprechung und Literatur ist hier ein einheitlicher Lösungsweg noch nicht erkennbar. Als Vermieter stellt man sich deshalb immer öfter die Frage, wie eine rechtssichere Formulierung in einem Mietvertrag aussehen kann und wann die Klauseln wirksam vereinbart worden sind. 1. Im Hinblick hierauf sollte man sich bei der Formulierung der Mietvertragsklauseln zu den Schönheitsreparaturen allein an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes – BGH – der letzten Jahre orientieren. Zur Thematik Schönheitsreparaturklauseln hat es hier in den letzten zwei Jahren eine Vielzahl von Entscheidungen gegeben. Die Prüfung der Entscheidungen ergibt, dass der Bundesgerichtshof die Frage der Wirksamkeit allein an der Abgrenzung flexible oder starre Schönheitsreparaturklausel beantwortet. Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes sind deshalb Schönheitsreparaturklauseln, die eine starre Fristenregelung enthalten unwirksam. Denn eine Schönheitsreparaturklausel muss auch dem tatsächlichen Pflegezustand der Wohnung Rechnung tragen, vgl. BGH – 13.07.2005 – VIII ZR 351/04. Diese an den üblichen Fristenregelungen orientierte Entscheidung hat der Bundesgerichtshof zuletzt auch auf die in den Mietverträgen oftmals enthaltenen quotenmäßigen Abgeltungsklauseln ausgedehnt, vgl. BGH – 18.10.2006 – VIII ZR 52/06. Auch hiernach sind starre Regelungen, die den tatsächlichen Zustand der Wohnung und den zuletzt durchgeführten Renovierungsturnus nicht berücksichtigen, als unwirksam einzustufen. Sehr ausführlich hat sich der Bundesgerichtshof mit den Anforderungen an eine wirksame Klausel in seiner Entscheidung vom 06.10.2004 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 215/03 befasst. Nach Prüfung der dort streitrelevanten Formulierungen kam der Bundesgerichtshof zu dem Entschluss, dass die dortigen Regelungen als wirksam zu erachten sind. Hierzu führt der Bundesgerichtshof folgendes aus: „Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Miet- verhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszu- wählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirk- sam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbind- lich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozent- sätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit ausführt, vergleiche insoweit auch BGHZ 105, 71 ff.“ „Eine Formularklausel, die dem Mieter je nach dem Grad der Abnutzung zur anteiligen Kostentragung entsprechend der abgewohnten Mietzeit ver- pflichtet, ist deshalb wirksam.“ Auf diesen Grundlagen hat sodann der Bundesgerichtshof auch Schönheitsreparaturklauseln geprüft, für bei Vertragsbeginn nicht renovierte Wohnungen. Hierauf basiert die Entscheidung vom 20.10.2004 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 378/03. Auch hier gelangt der Bundesgerichtshof zur Annahme der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel mit folgender Argumentation: „Im Fall der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertrags- beginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist, Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.“ Entscheidend ist nach Ansicht des Gerichtes, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen dürfen, also eine künstliche Verkürzung der Frist nicht zulässig ist. Die auf dem Fristenplan erarbeitete Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof dann zuletzt mit Urteil vom 18.10.2006 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 52/06 auch im Hinblick auf die Abgeltungsklausel überprüft und seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Hierbei wies der Bundesgerichtshof in der Entscheidung darauf hin: „Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeit- ablauf anhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schön- heitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann ver- pflichtet, wenn eine diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungs- bedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist – Abgeltungsklausel mit starrer Abgeltungsquote - ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treue und Glauben unange- messen benachteiligt.“ 2. Für die Formulierung von Mietverträgen bedeutet dies, dass auf flexible Fristen zu achten ist. So soll nach der Entscheidung des BGH unter dem Az. VIII ZR 215/03 vom 6.10.2004 folgende Klauseln wirksam sein: „Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“ Alternativ bietet sich auch eine Formulierung anhand der Entscheidung VIII ZR 378/03 vom 20.10.2004 an, die ebenfalls für wirksam erachtet wurde: „Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeit- räume auszuführen: In Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Ver- längerung der vorstehend vereinbarten Fristen zu, oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Er- messen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.“ Die vorbezeichnete Entscheidung wurde auch bei Anwendung auf nicht renovierte Räume für wirksam erachtet, weil die maßgeblichen Fristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen begannen. Hinsichtlich der Formulierung der Abgeltungsklauseln bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen weist der BGH in seiner Entscheidung vom 18.10.2006 unter dem Az. VIII 52/06 daraufhin, dass auch die Abgeltungsklausel dem flexiblen Fristenplan Rechnung tragen muss. Also muss auch bei der Abgeltungsquote dem tatsächlichen „Grad der Abnutzung“ Aufmerksamkeit geschenkt werden. Darüber hinaus muss dem Mieter vorbehalten bleiben, der Zahlung eines Quotenbetrages dadurch zu entgehen, dass er die Schönheitsreparaturen freiwillig durchführt. Schlussendlich darf als Grundlage der Aufwendungen zwar ein Angebot eines Malerfachbetriebes herangezogen werden. Dieses darf aber nicht verbindlich, sondern muss der Überprüfung auf dem Rechtsweg zugänglich sein. Es ist deshalb gerade heutzutage erforderlich, Mietverträge vor deren Abschluss rechtlich prüfen zu lassen. Gerade bei gewerblichen Mietverträgen, wegen ihrer wirtschaftlichen Bedeutung, ist Vorsicht geboten, weil auch hier die Rechtsprechung in Bewegung befindlich ist. 30.01.2007 Rechtsanwalt Andreas Schmidt für die Rechtsanwälte Mauel & Kollegen, Opladen Impressum