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| Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauverträgen 1 |
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Der Schutz des Verbrauchers ist nicht nur ein Anliegen der EU, sondern auch des deutschen Gesetzgebers. Erste Schritte in die richtige Richtung erfolgten im Jahre 2002 mit der Schuldrechtsreform und dem hierbei am 27. August 2002 in Kraft getretenen Unterlassungsklagegesetz – UKlaG -.
Qualifizierten Einrichtungen wurde hierdurch die Möglichkeit eingeräumt, verbraucherfeindliche Vertragsklauseln einer gerichtlichen Überprüfung zuzuführen mit dem Ziel den jeweiligen Verwender zu verpflichten, deren Benutzung in Zukunft zu unterlassen. Denn nur hierdurch kann ein effektiver Verbraucherschutz gewährleistet werden.
Gerade in Bauverträgen spielt die Verwendung von verbraucherfeindlichen Klauseln eine wesentliche Rolle und führt zu Benachteiligungen von Bauherren.
Deshalb gilt auch hier der Grundsatz, wonach Bauverträge vor deren Abschluss sorgsam überprüft werden sollten, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
Als Musterbeispiel kann hierzu eine Entscheidung des Landgerichts Berlin herangezogen werden, in der ein[-] Bauvertrag überprüft werden musste, LG Berlin - 26 O 276/05[f-f]:
1.
In der dortigen Entscheidung rügte die Kammer den Unternehmer, weil der von ihm verwandte Zahlungsplan
„Zahlungsplan
10% - mit Fertigstellung der Bauantragsunterlagen
15% - mit Fertigstellung der Erdarbeiten und der Bodenplatte
20% - mit Fertigstellung der Außenwände EG
20% - mit der Fertigstellung der Giebelwände OG ohne Giebelspitzen
10% - mit Fertigstellung des Dachstuhls ohne Sichtschalung
10% - mit Fertigstellung der Dacheindeckung
10% - mit Fertigstellung der Rohinstallation und der Estricharbeiten
4% - mit Fertigstellung der Fliesenarbeiten und der Sanitärinstallation
1% - mit Anlieferung und Montagebeginn der Innentüren“
gegen §§ 307 I 2 Nr. 1, 632a BGB verstieß. Schon offenkundig wird der Bauherr bei diesem Zahlungsplan zu erheblichen Vorauszahlungen veranlasst und übernimmt mithin das Vertragserfüllungs-/Insolvenzrisiko des Bauunternehmers. In der selben Entscheidung stellte die Kammer weitere Verstöße in den Verträgen des Unternehmers
„Die im Zahlungsplan genannten prozentualen Teilbeträge/Abschläge auf die Bruttovertragssumme
beziffern den tatsächlichen Wert der erbrachten Leistung des Auftragnehmers gemäß diesem Bauvertrag
mit allen Vertragsbestandteilen zum Zeitpunkt des jeweiligen, die Fälligkeit auslösenden Ereignisses.“
fest und hielt die Klausel wegen Verstoß gegen § 309 Nr. 12b BGB für unwirksam.
2.
Auch die Klausel
„Darüber hinaus treten die Bauherren mit Unterzeichnung dieses Vertrages Auszahlungsansprüche
gegenüber dem/den sich aus der unwiderruflichen Finanzierungsbestätigung ergebenden
Darlehensgeber/Darlehensgebern bis zur Höhe der Bauvertragssumme unwiderruflich an den
Auftragnehmer ab. Der Auftragnehmer nimmt diese Abtretung an und wir den/die o.g. Darlehensgeber von
der Abtretung namens und in Vollmacht der Bauherren in Kenntnis setzen. Die entsprechende Vollmacht
wird der Geschäftsführung des Auftragnehmers durch die Bauherren mit Unterzeichnung dieses Vertrages
ausdrücklich erteilt.“
wurde gemäß §§ 307 II Nr. 1, 648a BGB für nichtig erachtet. Denn § 648a BGB regelt abschließend, in welchem Umfang Sicherheitsleistungen verlangt werden können.
3.
Ebenfalls aufgehoben wurde die Klausel
„Der v. g. Festpreis ist gemäß anliegendem Zahlungsplan auf das Konto des Auftragnehmers binnen fünf
Tagen nach Rechnungslegung zu zahlen, d. h. das finanzierende Kreditinstitut ist unwiderruflich zur
Überweisung der laut Zahlungsplan fälligen Rate an den Auftragnehmer zu beauftragen.“,
die nach Ansicht des Gerichtes gegen § 309 Nr. 2 BGB verstieß, weil hiermit in die gesetzlich verankerten Leistungsverweigerungsrechte eingegriffen wird.
4.
Dies galt auch für die Klausel, die sich mit den Terminverschiebungen befasste
„Terminverschiebungen
Der v. g. Fertigstellungstermin kann sich aus Gründen, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat, verschieben. Gründe hierfür sind z. B.
• ungerechtfertigter Widerspruch gegen Bauausführungen durch die Bauherren;
• nicht fristgerechte Zahlung fälliger Zahlungsraten gem. § 3 dieses Vertrages
durch die Bauherren.“
weil hierin ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB und § 309 Nr. 2 BGB gesehen wurde, wie auch bei der Klausel
„Kommen die Bauherren o. g. Zahlungs- und Nachweispflichten nicht nach, so ist der Auftragnehmer
berechtigt, sämtliche Arbeiten sofort, ohne vorherige schriftliche Ankündigung bis zum Ausgleich der fälligen
Forderungen bzw. bis zum Eingang der o. g. Nachweise einzustellen.“
5.
Dies war aber in diesem Bauvertrag immer noch nicht genug, sodass auch die Klausel zu den Eigenleistungen der Bauherren
„Zu einer Fortführung des Baues durch Eigenleistung oder durch Dritte ist der Bauherr nur dann berechtigt,
wenn innerhalb von 6 Wochen durch den Auftragnehmer keine Kündigung erfolgte und der Bauherr den
Zahlungsausgleich herbeigeführt hat.“
gemäß §§ 307 II Nr. 1, 649 BGB als unwirksam erachtet wurde. Hierdurch würde der Bauherr in unangemessener Weise benachteiligt. Nach den Regelungen des BGB kann der Bauherr selbstverständlich den Bauvertrag kündigen und das Bauvorhaben mit Eigenleistungen bzw. Drittunternehmen durchführen.
6.
Und auch die Formulierung
„Der Auftragnehmer behält sich eventuelle, von diesem Bauvertrag, der anliegenden Baubeschreibung und
den Planungsunterlagen abweichende Änderungen, die technisch oder dispositorisch notwendig sind, ausdrücklich vor.“
konnte das Gericht wegen Verstoß gegen § 308 Nr. 4 BGB - abgestellt auf die von uns schon gesondert zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 23.06.2005 unter dem Az. VII ZR 200/04 – nicht überzeugen. Denn die Dispositionsmöglichkeit des Unternehmers berücksichtigt nicht, ob Änderungen dem Bauherr zumutbar sind.
7.
Aber auch beim Eigentumsvorbehalt
„Die angelieferten und verbauten Baumaterialien bleiben bis zur vollständigen Begleichung der Bauvertragssumme laut Bautenstand und Zahlungsplan einschließlich Zinsen und Kosten (bei Schecks bis zur Einlösung) Eigentum des Auftragnehmers.“
musste das Gericht wegen Verstoß gegen §§ 307 II Nr. 1, 946 BGB eingreifen, weil hier nicht zwischen wesentlichen und unwesentlichen Bestandteilen des Bauwerks im Sinne des BGB unterschieden wird. Wesentliche Bestandteile des Bauwerks gehen ohnehin auf den Bauherren über.
8.
Selbst die Formulierung beim Fertigstellungstermin
„Der Fertigstellungstermin ist eingehalten, wenn der Innenausbau gemäß der vereinbarten Leistung
vollständig erbracht ist. Die Schlüsselübergabe erfolgt nach Eingang der Schlussrate laut Zahlungsplan.“
musste von dem Gericht wegen Verstoß gegen §§ 307 II Nr.1, 640 BGB für unwirksam erklärt werden. Mit der Fertigstellung ist die Abnahme gleichzusetzen, die jedem Werkvertrag zu Grunde liegt. Diese ist aber erst bei vollständiger Leistungserbringung des Bauunternehmers möglich. Auch hier wird elementar in eindeutige gesetzliche Regelungen eingegriffen.
9.
Dies gilt auch für drei Klauseln, die sich in dem dort streitrelevanten Bauvertrag im Bereich der Abnahme fanden:
„Die Schlüsselübergabe des Vertragsobjektes erfolgt erst nach erfolgter Schlussabnahme und vollständiger
Begleichung der Bauvertragssumme gem. Zahlungsplan und sämtlicher Zusatzvereinbarungen.“
„Beginnen die Bauherren vor Übergabe ohne ausdrückliche schriftliche Erlaubnis durch die Geschäftsführung des Auftragnehmers mit Fußbodenverlege- und Malerarbeiten im oder am Vertragsobjekt
oder wird das Vertragsobjekt ohne ausdrückliche schriftliche Erlaubnis durch die Geschäftsführung des
Auftragnehmers vor Übergabe von den Bauherren bezogen, gilt das Vertragsobjekt als frei von sichtbaren
Mängeln und Restarbeiten abgenommen.“
„Soweit die Bauherren bis vier Wochen nach Übergabe sichtbare Mängel nicht schriftlich rügen, verlieren sie ihre diesbezüglichen Gewährleistungsansprüche.“
Es gab noch weitere Klauseln in dem streitigen Vertrag, die das Gericht beanstandete, die aber hier den Rahmen sprengen würden.
Es zeigt sich im Ergebnis, dass sich die Rechtssprechung in Bewegung befindet. Deshalb sollten Sie als
- Bauherren frühzeitig Ihre Verträge prüfen um Benachteiligungen zu vermeiden
und eine faire und ausgewogene Vertragsgestaltung zu fördern.
- Bauunternehmer frühzeitig Ihre Verträge prüfen, weil unwirksame oder gar nichtige
Klauseln auch Ihnen Rechtsnachteile bescheren können und eine faire und
ausgeglichene Vertragsgestaltung verkaufsfördernd wirken kann. Sie darüber hinaus
kostenintensive Abmahnverfahren nach dem UKlaG vermeiden können.
14.03.2007
Rechtsanwalt Andreas Schmidt für die Rechtsanwaltskanzlei Mauel & Kollegen, Leverkusen-Opladen
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