Haftung des Maklers beim Verkauf von kontaminierten Fertighäusern aus den 70er und 80er Jahren

Die Klägerin des Verfahrens erwarb durch Vermittlung eines bundesweit tätigen Immobilienbüros ein Grundstück, welches bebaut war mit einem Haus des Herstellers Okal aus den 70er Jahren.

Beim Kauf fiel der Klägerin der muffige Geruch in dem Haus auf. Der Makler teilte mit, das Gebäude sei zuvor von älteren Leuten bewohnt worden. Die Klägerin wollte dann das Haus nach dem Erwerb umbauen. Die dann hinzugerufenen Handwerker wiesen sie darauf hin, dass das Haus unter Umständen umweltbelastet sei, Asbest in diesem sein könne, aber auch sonstige Schadstoffe in dem Haus stecken könnten. Die Klägerin hat dann Untersuchungen durch ein Fachinstitut vornehmen lassen, welches Asbest feststellte, aber auch weitere Schadstoffbelastungen.

 

Die alten Leute, die in dem Haus gewohnt hatten, konnten nicht mehr in Anspruch genommen werden. Die Maklerin wurde in Anspruch genommen, weil das Haus schwerwiegende Mängel aufwies und die Klägerin der Maklerin vorwarf, sie nicht aufgeklärt zu haben und ihre Ermittlungen ergeben haben, dass Fachkreise zumindest Kenntnis darüber erlangt hatten, dass Häuser aus den 70er Jahren von Okal schadstoffbelastet seien. Hätte sie das gewusst, hätte sie nicht gekauft.

Nach erfolglosem Verfahren beim Landgericht hat jetzt das Oberlandesgericht Hamm (18 U 99/17) in einer am 18.02.2019 ergangenen Entscheidung ausgeführt, dass ein Anspruch gegen den Makler nicht bestehe.

Aus dem Umstand, dass die Maklerin erklärt habe, der muffige Geruch sei auf das Bewohnen durch ältere Leute zurückzuführen, ergäbe sich keine Täuschungsabsicht, selbst wenn diese Behauptung ins Blaue hinein aufgestellt worden sei und es ja auch durchaus möglich sei, dass durch unzureichendes Lüften ein Haus einen solchen Geruch annehme.

Es sei auch nicht pflichtwidrig, dass man über die Schadstoffbelastung von Objekten aus den 70er Jahren nicht aufgeklärt habe. Den Makler treffe nämlich keine Erkundungs- oder Nachprüfungspflicht. Es müsse aber für den Makler erkennbar sein, dass der Auftraggeber hinsichtlich eines bestimmten Missstandes belehrungsbedürftig ist und der Makler von dem Mangel üblicher Weise Kenntnis hat. Dass die Baumaterialien, die verwandt worden sind, schadstoffbelastst seien, sei unproblematisch, solange diese „eingekapselt“ seien. Daraus ergäben sich keine Hinweispflichten.

Es sei vielmehr so, dass eine Maklerin nicht hätte wissen müssen, dass Okal-Häuser des betreffenden Baujahres schadstoffbelastet sind. Architekten, Bauingenieure und vergleichbare Berufsgruppen wüssten das vielleicht, nicht aber Makler. Der Immobilienmakler müsse so etwas nicht wissen. Der bekäme sein Geld für den Nachweis und die Vermittlungsleistung, nicht aber für Kenntnisse der Schadstoffbelastung eines Objektes.

Bereits diese Begründung des Senats ist schwer nachzuvollziehen. Gerade der Makler muss ja wissen, was er vermittelt.

In Fachkreisen war es durchaus bekannt, dass Häuser der Baualtersstufe schadstoffbelastet waren.

Als problematisch angesehen wird schon, dass der Senat diese Auffassung vertreten hat, aber er hat noch zusätzlich etwas für einen Verbraucher nicht mehr Nachvollziehbares entscheiden, nämlich, der Kunde sei selbst schuld. Der Kunde müsse sich selbst über Gefahren und Nachteile von Fertighäusern in allgemeiner Weise informieren, der Makler müsse davon ausgehen, auf einen informierten Kunden zu treffen. Und wenn der Kunde das nicht täte, wäre das Eigenverschulden.

Diese Auffassung des Oberlandesgerichtes Hamm ist an der Stelle nicht mehr nachvollziehbar. Einem Makler, dessen Aufgabe darin besteht, Immobilien zu verkaufen, wird es nicht negativ angerechnet, wenn er einfach nur behauptet, er habe nicht gewusst, dass Fertighäuser älterer Bauart schadstoffbelastet sind, aber der Verbraucher, zu dessen beruflichem Tätigkeitsbereich es nicht gehört, Häuser zu kaufen, dem soll zugemutet werden, sich über technische Parameter älterer Häuser bestimmter Hersteller zu informieren, und wenn er das nicht tut, geht er aller Ansprüch insoweit verlustig.

Eine sehr bedenkliche Entscheidung (Anmerkung des Verfassers).

 



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